Sul rent to buy o affitto con riscatto ha definito il regime fiscale applicabile la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 dell’Agenzia delle Entrate.
Rent to buy o affitto con riscatto: il regime fiscale
In primo luogo si chiarisce che il rent to buy o affitto con riscatto è un nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, finalizzata a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento si caratterizza per:
- immediata concessione in godimento dell’immobile verso il pagamento di canoni
- diritto del conduttore di acquistare il bene
- imputazione di una quota dei canoni a corrispettivo del trasferimento.
Nella circolare del 19 febbraio scorso, l’Agenzia chiarisce il regime fiscale applicabile, distinguendo tra il periodo del godimento dell’immobile i cui canoni sono assimilati a quelli della locazione, e quello in cui si acquista l’immobile da parte del conduttore e il trasferimento dell’immobile.
I canoni di locazione: come vengono tassati
Soffermandoci sul caso del proprietario/concedente persona fisica, la quota dei canoni stabilita per il godimento dell’immobile viene tassata come reddito fondiario che deriva dalla locazione, cui è assimilato il godimento dell’immobile ed è determinata in base alle regole ordinarie.
La quota dei canoni stabilita come acconto prezzo per il trasferimento non è tassata fino al periodo di imposta del trasferimento. Se poi viene esercitato il diritto di acquisto, il proprietario/concedente deve verificare se ha conseguito una plusvalenza imponibile come reddito diverso in base alle regole ordinarie.
Nel caso in cui il conduttore non eserciti questo diritto, la restituzione dell’immobile da parte del proprietario delle quote dei canoni imputata ad acconto prezzo non ha acuna rilevanza reddituale, né per il proprietario né per il conduttore.
Per il proprietario, la parte dell’acconto prezzo eventualmente trattenuta costituisce un reddito diverso, così anche le somme eventualmente trattenute dal concedente a titolo di indennità, nell’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Affitto con riscatto: imposta di registro
Nel caso di contratto di godimento che rientra nel campo di applicazione dell’Iva, per i fabbricati abitativi, l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 2%, se il contratto è esente da Iva, in misura fissa, se invece il contratto è imponibile Iva. Se invece il contratto di godimento non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, trova applicazione l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2%, mentre, per quanto attiene alla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita, trova applicazione l’imposta di registro nella misura del 3%.
Per quanto riguarda l’IVA da applicare all’affitto con riscatto, si distingue i casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’IVA, le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento del pagamento dell’acconto, secondo le seguenti regole:
-aliquota ridotta del 4%, se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti ‘prima casa’ e se si tratta di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile; cat. A/8 – abitazioni in ville; cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici;
– aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima natura/classificazione catastale di quelli che potrebbero potenzialmente fruire dell’agevolazione ‘prima casa’;
-aliquota ordinaria del 22%, per gli immobili classificabili nella categorie catastali sopra richiamate (A/1, A/8 e A/9) e per gli immobili strumentali.
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