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Quando si procede all’acquisto di una casa ancora in costruzione, il rischio principale per l’acquirente è rappresentato dal potenziale fallimento del costruttore, in quanto in tal caso l’acquirente difficilmente riuscirà a recuperare gli importi versati a titolo di caparra o acconto.

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Fideiussione acquisto casa

La legge prevede infatti la precedenza dei titolari di diritti reali sull’immobile sul ricavato della vendita forzata dell’immobile in costruzione. E’ ad esempio il caso della banca creditrice che ha finanziato l’acquisto del terreno per la costruzione di un immobile iscrivendo su di esso un’ipoteca.

La legge prevede però una specifica garanzia a favore dell’acquirente. Si tratta, nello specifico, del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, che prevede l’obbligo a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione bancaria che garantisce tutte le somme incassate fino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

A fronte di ciò, dunque, l’acquirente può tutelare sé stesso chiedendo tale fideiussione al costruttore, che è per legge obbligato a fornirla.

Pertanto, in caso di fallimento del costruttore, qualora l’acquirente abbia provveduto a richiedere la suddetta fideiussione, questi anziché essere costretto ad avviare lunghe e dispendiose azioni giudiziarie, tra l’altro con la scarsa possibilità di riuscire a riottenere il recupero delle somme versate, potrà rivolgersi direttamente alla banca che ha concesso la fideiussione e ottenere la restituzione dei soldi già pagati al costruttore.

La stessa legge prevede inoltre la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.

I presupposti per l’applicazione della disciplina contenuta nel decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 sono i seguenti:

  • è necessario che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica;
  • è necessario che si tratti di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire ma che al tempo stesso siano ancora da  edificare o la cui costruzione non sia ancora stata ultimata.
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